임대료 5% 증액 제한 규정
1. 임대료 5% 증액 제한
주택임대사업자가 임대주택의 임대료를 올릴 때 직전 임대료 대비 5%를 초과하여 인상할 수 없도록 한 규정입니다. 여기서 임대료에는 월세뿐만 아니라 전세보증금까지 포함됩니다. 즉, 보증금과 월세를 합산한 임대 조건 전체의 인상률이 연 5% 이내여야 합니다. 이와 함께 “1년 내 재인상 금지” 조항도 있어, 임대료를 올렸다면 최소 1년간은 추가 인상을 할 수 없습니다
다시 말해, 임대료 증액은 1년에 한 번 이하로 가능하며 그 인상폭도 5%를 넘길 수 없습니다. 대부분 주택 임대차계약이 2년 단위로 이루어지므로, 현실적으로는 2년마다 임대료를 조정할 때도 직전 계약 대비 5% 이내로만 인상 가능하다는 뜻입니다. 계약기간이 2년인 경우라 하더라도 2년 후 갱신 시 최대 5%까지만 올릴 수 있다는 의미이며, 5% 상한이 계약 기간과 무관하게 인상 시점마다 적용되는 상한선인 것입니다.
이 규정은 기존 임차인과의 재계약 뿐만 아니라 새로운 임차인과 체결하는 계약의 경우에도 적용됩니다. 간혹 임대사업자 분들이 착각하는 부분이, 임대차 2법(주택임대차보호법 개정)에서 규정한 5% 상한은 갱신계약에만 적용되므로 신규 계약 시엔 상관없다고 여겨 새 세입자에게 시세만큼 크게 올려 받으려는 경우가 있는데요. 하지만 세제 혜택을 받는 임대주택이라면 새로운 임차인과의 계약이라도 이전 계약 임대료 대비 5%를 넘겨 인상하면 안 됩니다. 임대료 증액 제한 규정은 임대사업자의 해당 주택 임대차 계약 전체를 포괄하며, 계약 상대방이 바뀌어도 직전 임대조건을 기준으로 5% 초과 인상을 금지하고 있기 때문입니다. 아울러 직전 임대차 계약이 끝난 후 1년 이내에 새로운 계약을 맺는 경우에는 임대료를 올릴 수 없으며, 1년이 경과했다면 그 사이의 기간이 길더라도 직전 임대료 대비 5%까지만 인상이 가능합니다. 따라서 임차인이 변경되는 경우에도 이전 계약의 임대료 수준을 고려하여 인상폭을 제한해야 합니다.
임대료 5% 상한 규정은 임대주택 등록 이후 임대의무기간 동안 줄곧 지켜야 하는 의무사항입니다. 현행 민간임대주택에 관한 특별법 및 종부세법 시행령 등에 이 요건이 명시되어 있으며, 특히 2019년 2월 12일 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약분부터 이 5% 증액 제한 요건이 세제혜택 요건으로 본격 시행되었습니다. 그 이전에 맺은 계약은 기준 임대료를 산정하는 참조값이 될 뿐이며, 2019.2.12. 이후 처음 맺는 계약의 임대료가 **“최초 임대료”**로 간주돼 이후 5% 증액 여부 판단의 기준점이 됩니다. 이는 당시 세법 개정을 통해 5% 상한제가 도입된 시점이 2019년 2월이었기 때문입니다.
또한 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 일반 임대차에도 계약갱신청구권과 5% 상한이 도입되었지만, 임대사업자 세제혜택 요건으로서의 5% 상한제는 그보다 앞서 시행되었고 신규 계약에도 적용된다는 차이가 있습니다. 결국 2025년 현재는 임대사업자 등록을 한 주택이라면 신규·갱신 계약을 막론하고 연 5% 이내 임대료 인상을 지켜야 하며, 이를 위반하면 아래와 같은 불이익을 받게 됩니다.
임대료 5% 증액 제한 계산 방법과 적용 기준
**임대료 증액률 5%**를 계산할 때는 보증금과 월세를 합산한 실질 임대료 상승분을 따집니다. 순수 전세나 순수 월세의 경우에는 비교적 간단하지만, 보증금과 월세를 조합한 이른바 반전세의 경우에는 보증금을 월세로 환산하거나 그 반대로 환산하여 계산해야 합니다. 법령에서는 임대보증금과 월임대료를 상호 전환할 때 정해진 기준을 따르도록 하고 있는데, 주택임대차보호법 시행령에 규정된 전월세 전환율을 준용합니다. 전월세 전환율이란 보증금과 월세를 서로 바꿀 때 적용하는 이율로, 통상 *한국은행 기준금리 + 2%*로 설정되어 있습니다. 예컨대 기준금리가 3%라면 전환율은 5%가 되어, **연 5%**의 이율로 보증금을 월세로 환산하게 됩니다.
환산 방법을 간단히 설명하면 다음과 같습니다:
- 월세를 전세보증금에 합산하려면, 월세 × 12 / 전환율로 계산한 금액을 보증금에 더해 환산보증금을 구합니다. 예를 들어 전환율이 5%일 때 월세 50만 원은 연간 600만 원이며, 이를 5% 이율로 환산하면 600만 원 ÷ 0.05 = 1억 2천만 원의 보증금에 해당합니다.
- 반대로 전세보증금을 월세로 환산할 때는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세 상당액을 구할 수 있습니다. 예를 들어 1억 원 보증금은 5% 전환율 적용 시 1억 × 0.05 ÷ 12 ≈ 41만 7천 원 정도의 월세 가치가 있습니다.
이렇게 계산한 환산임대료(보증금 + 환산월세)가 이전 계약 대비 5%를 넘지 않도록 해야 합니다.
증액률 계산식은 (변경 후 환산임대료 – 기존 환산임대료) ÷ 기존 환산임대료 × 100이며, 이 값이 5% 이하인지 확인하면 됩니다
실무에서는 이러한 계산을 손쉽게 하기 위해 국토교통부나 LH에서 제공하는 전월세 전환율 계산기를 활용할 수 있습니다. 임대료 인상 전에 기존 계약의 보증금·월세와 신규 조건을 입력하여 인상률을 확인해보는 것이 좋습니다. 다음에서는 다양한 상황별로 5% 증액 제한이 어떻게 적용되는지 예시를 통해 살펴보겠습니다.
임대료 5% 증액 제한 실제 사례
- 전세 계약의 경우: A 임대사업자는 보증금 2억 원에 전세로 주던 주택을 계약 갱신하면서 임대료를 올리고자 합니다. 5% 상한 내에서는 최대 2억 1천만 원까지 보증금을 올릴 수 있습니다. 만약 이를 2억 2천만 원으로 인상한다면 인상률 약 10%로 5%를 초과하므로 규정 위반이 됩니다. 따라서 전세보증금은 이전 대비 5%까지만 증액해야 합니다.
- 월세 계약의 경우: B 임대사업자는 월 100만 원에 임대 중인 주택의 월세를 갱신 시 올리려 합니다. 5% 범위에서는 최대 105만 원까지 인상 가능하며, 이를 넘겨 110만 원으로 책정하면 약 10% 인상으로 허용 범위를 초과하게 됩니다. 월세도 이전 대비 5% 이내로만 증액해야 하므로 B는 월세를 105만 원 이하로 제한해야 합니다.
- 반전세 계약의 경우: C 임대사업자는 보증금 1억 원에 월세 50만 원을 받고 있던 주택을 신규 세입자와 재계약하려 합니다. 시세 상승으로 임대조건을 올리고 싶지만, 이전 임대료 대비 5% 내에서만 올려야 합니다. 기존 환산임대료를 계산해보면, 보증금 1억 원은 월세 환산 약 41만 7천 원 상당이고 월세 50만 원은 보증금 환산 1억 2천만 원 상당입니다. 합산하면 기존 환산보증금은 2억 2천만 원 정도입니다. 이제 보증금을 **1억 500만 원(+5%)**으로 올리고 월세는 52만 원으로 약간 올린다고 가정해 보겠습니다. 새로운 환산보증금을 계산하면 보증금 1억 500만 원에 월세 52만 원(보증금 환산 약 1억 2480만 원)을 합쳐 약 2억 2980만 원이 됩니다. 이는 기존 대비 약 4.45% 상승으로 5% 이내이므로 허용되는 인상입니다. 그러나 만약 C가 보증금을 그대로 1억 원으로 두고 월세를 60만 원으로 인상한다면, 월세 60만 원은 보증금 환산 1억 4400만 원에 해당하여 신규 환산보증금 총액이 2억 4400만 원으로 뛰게 됩니다. 이 경우 상승률이 약 **10%**에 달해 5% 상한 초과로 규정 위반이 됩니다.
위 예시들에서 볼 수 있듯이, 임대료 증액 제한 5% 범위는 생각보다 엄격하게 작용합니다. 특히 보증금과 월세를 적절히 조합하여 인상하려는 경우, 환산임대료 계산을 통해 반드시 5% 이내인지 확인해야 합니다. 만약 계산 결과 5%를 조금이라도 넘는다면 세제 혜택 요건을 충족하지 못하는 것이 되므로, 조건을 다시 조정하거나 인상폭을 낮춰야 합니다.
임대료 증액 제한 규정 위반 시 불이익
임대사업자가 임대료 5% 증액 제한 요건을 지키지 못하면, 종합부동산세 합산배제 혜택이 취소됩니다. 구체적인 불이익 사항은 다음과 같습니다:
- 종부세 비과세 혜택 상실: 해당 임대주택이 더 이상 합산배제 대상에서 제외되지 않습니다. 그 결과 그 주택의 공시가격이 다시 종부세 과세표준에 합산되고, 종부세가 부과됩니다. 한 해라도 위반이 확인되면 그 해부터 합산배제 적용이 배제됩니다.
- 종부세 추징: 이미 과세 제외 혜택을 받아 납부하지 않았던 종부세액이 있다면 소급 추징됩니다. 예컨대, 3년간 혜택을 받다가 4년 차에 임대료를 5% 초과 인상한 것이 적발되면, 이전 3년간 감면받은 종부세를 모두 내야 할 수도 있습니다. 이 때 이자상당 가산액까지 부과되어 상당한 금전적 손실이 발생합니다.
- 기타 세제 혜택 제한: 합산배제와 함께 주어지는 재산세 감면, 양도소득세 중과 배제, 소득세·법인세 감면 등의 혜택도 연계되어 있다면 박탈될 수 있습니다. 임대사업자에게 부여된 각종 세제지원이 임대료 상한 위반 시 효력을 잃게 됩니다.
- 과태료 부과: 세제상의 불이익 외에도, 민간임대주택특별법 등에 따라 행정상 과태료 처분을 받을 수 있습니다. 임대료 증액 제한을 위반한 임대사업자에게는 지자체를 통해 일정 금액의 과태료가 부과될 수 있으니 법적 제재도 염두에 두어야 합니다.
요컨대, 임대료 5% 증액 제한 규정은 단순한 권고사항이 아니라 세금 감면을 유지하기 위한 필수 의무입니다. 이를 위반하면 세금 측면에서 얻었던 이익보다 더 큰 손해를 볼 수 있으므로 반드시 지켜야 합니다. 임대사업자는 계약 체결 및 갱신 시마다 이전 임대료 대비 5% 초과 여부를 꼼꼼히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 자문을 받아 합산배제 혜택 요건을 충족하도록 해야 할 것입니다
(※ 2025년 현재 기준으로 임대료 5% 상한 규정은 유효하며, 향후 법 개정 동향도 지속적으로 살펴볼 필요가 있습니다.)