주택임대사업자가 받을 수 있는 세제 혜택 중에서도 ‘종합부동산세 합산배제’는 절세 효과가 크기 때문에 가장 관심을 많이 받는 항목입니다. 특히 2025년 현재 기준으로 종부세 부담이 여전히 높게 유지되고 있기 때문에, 합산배제 요건을 충족하는 것은 자산 관리 전략의 핵심이 됩니다. 이 글에서는 종부세 합산배제를 받기 위한 가액 요건을 중심으로, 이를 실제로 어떻게 활용할 수 있을지까지 구체적으로 살펴보겠습니다.
📌 종합부동산세 합산배제란?
종합부동산세(이하 종부세)는 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘을 경우 부과되는 세금입니다. 하지만 임대사업자로 등록된 일정 조건의 주택에 대해서는 이 과세표준에서 제외(합산배제)될 수 있습니다. 이는 임대사업자에게 부여되는 대표적인 세제 혜택 중 하나입니다.
종부세 합산배제의 핵심 혜택
- 과세표준 대상에서 제외되어 종부세 부담 대폭 감소
- 장기보유자일수록 절세 효과 극대화
- 임대주택이 많아도 혜택 가능 (요건 충족 시)
예시: 서울에 공시가격 7억 원인 아파트 3채를 보유 중인 A씨가, 이 중 2채를 장기일반임대주택으로 등록해 종부세 합산배제 대상이 되면, 실질 과세 대상은 1채만 남게 됩니다. 이로 인해 종부세가 수백만 원 단위로 줄어듭니다.
🏠 2025년 종부세 합산배제 가액 요건
합산배제를 받기 위해서는 단순히 임대사업자 등록만 해서는 안 되고, 해당 주택이 일정 ‘가액 요건’을 충족해야 합니다. 2025년 현재 기준은 다음과 같습니다.
✅ 매입임대주택의 가액 요건
| 지역 구분 | 공시 가격 기준 |
| 수도권 | 9억 원 이하 |
| 비수도권 | 6억 원 이하 |
- 매입임대주택이란 시중에 있는 주택을 매입하여 임대하는 경우를 말합니다.
- 해당 기준을 초과하는 주택은 합산배제 대상이 아닙니다.
✅ 건설임대주택의 가액 요건
| 보유 호수 기준 | 공시가격 기준 |
| 30호 미만 | 9억 원 이하 |
| 30호 이상 | 12억 원 이하 |
- 건설임대주택이란 임대 목적으로 직접 건축한 주택을 말합니다.
- 대규모 임대사업자는 혜택 기준도 다소 완화됩니다.
예시: B씨는 수도권에 전용면적 84㎡ 아파트를 공시가격 8.5억 원에 매입하여 장기일반임대로 등록하였습니다. 해당 주택은 수도권 9억 이하 요건을 충족하므로 종부세 합산배제 대상이 됩니다.
🧾 합산배제 요건 충족을 위한 기타 조건
가액 요건 이외에도 다음과 같은 사항을 충족해야 종부세 합산배제를 적용받을 수 있습니다.
✅ 임대 의무기간 충족
- 장기일반임대주택: 의무 임대 기간은 8년
- 임대기간 중 중도 해지 또는 자가 거주 시 합산배제 불인정
✅ 임대료 인상률 제한
- 매년 임대료 상승률 5% 이내 유지
- 초과 시 합산배제 혜택 철회 가능
임대료 5% 이상 올리면 안되는 이유 👉 2임대료 5% 이상 올리면 안 되는 이유｜2025년 종부세 합산배제 조건 총정리
✅ 표준임대차계약서 사용
- 정부 고시 표준계약서 사용 필수
- 임대조건 명시되어 있어야 함
✅ 국세청 신고 및 갱신
- 매년 9월 16일~9월 30일 사이 합산배제 신청서 제출
- 홈택스에서 전자신고 가능
- 최초 등록 시 외에도 매년 신고 필수
예시: C씨는 2025년 9월, 장기일반임대주택으로 등록한 주택의 합산배제를 신청하지 않고 기한을 넘겼습니다. 이 경우 아무리 요건을 충족하더라도 혜택이 적용되지 않고, 종부세가 전액 부과됩니다.
💡 주택임대사업자가 종부세 합산배제를 활용하는 방법
실제로 이 혜택을 잘 활용하려면 단순히 세법을 아는 것 이상으로 전략적인 접근이 필요합니다.
1. 주택 구입 시점부터 가액 기준 고려
- 매입 전 공시가격 확인은 필수
- 실거래가가 아닌 공시가격 기준이라는 점에 유의
2. 다주택자의 절세 수단으로 활용
- 3주택 이상 보유자라도 일부를 장기임대로 등록하면 전체 종부세 부담을 크게 줄일 수 있음
- 특히 부부 공동명의일 경우 분산 등록 전략 가능
3. 장기 보유 + 장기 임대로 추가 절세 효과
- 장기보유특별공제(양도세) + 종부세 합산배제의 동시 활용
- 장기적으로 보유할 계획이라면 임대 등록을 적극 고려할 만함
예시: D씨는 2채의 주택을 부부 공동명의로 소유 중이며, 1채는 본인이, 1채는 배우자가 각각 장기임대주택으로 등록해 종부세를 전혀 내지 않고 있습니다. 향후 양도 시 장기보유특별공제도 함께 적용 가능합니다.