부동산 임대소득을 신고할 때 가장 헷갈리는 개념 중 하나가 바로 간주임대료입니다. 특히 주택이 아닌 상가나 오피스텔처럼 전세금을 받고 임대하는 경우, 전세금에도 과세가 이뤄질 수 있기 때문에 세심한 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 전세를 월세로 환산하여 과세하는 간주임대료의 개념과 계산 방식, 그리고 예시를 통해 이해를 돕겠습니다.
간주임대료란?
간주임대료는 말 그대로 실제로 받지 않았지만 받은 것으로 간주하여 과세하는 임대소득을 의미합니다. 이는 주택 외 부동산(상가, 오피스텔 등)을 전세로 임대하는 경우, 세법상 월세를 받은 것으로 보고 세금을 부과하는 제도입니다.
왜 간주임대료 제도가 있을까?
일반적인 월세는 매달 현금으로 받기 때문에 과세가 쉬운 반면, 전세는 일시불로 받는 보증금 형식이기 때문에 과세의 사각지대가 될 수 있습니다. 국세청은 이를 보완하기 위해 전세금에도 일정한 수익이 있다고 보고 과세하기 위해 간주임대료 제도를 운용하고 있습니다.
간주임대료 계산 기준과 요건 (2025년 최신 기준)
간주임대료는 주택이 아닌 부동산의 전세보증금이 일정 기준을 초과할 경우 적용되며, 계산은 다음과 같이 이뤄집니다.
적용 대상 요건
- 임대 부동산이 주택 외 부동산이어야 함 (예: 상가, 오피스텔)
- 전세보증금의 합계가 3억 원을 초과할 경우 간주임대료 과세 대상
- 사업자등록을 한 개인사업자일 것 (미등록자는 종합소득세 신고 시 포함)
계산 공식
(전세보증금 합계 - 3억 원) × 정기예금 이자율(이자율은 매년 고시) × 보유 월수 ÷ 122025년 적용 이자율은 2.5%로 가정해 계산 예시를 들어보겠습니다.
간주임대료 계산 예시로 이해하기
예시 1: 상가 전세보증금 6억 원을 1년간 보유한 경우
- 보증금 초과액: 6억 - 3억 = 3억 원
- 이자율: 2.5%
- 보유 월수: 12개월
3억 × 2.5% × 12 ÷ 12 = 750만 원→ 이 경우, 실제 월세 수입이 없더라도 750만 원이 임대소득으로 간주되어 세금이 부과됩니다.
예시 2: 오피스텔 2채 전세 총액이 4억 원이고, 연중 6개월 보유 시
- 보증금 초과액: 4억 - 3억 = 1억 원
- 이자율: 2.5%
- 보유 월수: 6개월
1억 × 2.5% × 6 ÷ 12 = 125만 원→ 이 경우 간주임대료는 125만 원입니다.
간주임대료 적용 시 주의할 점
주택은 적용 제외
간주임대료는 원칙적으로 주택에는 적용되지 않습니다. 다만, 고가 주택을 여러 채 보유한 경우 종합과세 대상이 될 수 있으므로 주택임대소득과 별개로 주의가 필요합니다.
기준 초과 여부 확인 필수
전세보증금 총액이 3억 원을 초과하는지 여부는 임대차계약 전체를 기준으로 판단합니다. 예를 들어, 상가 2개를 각 2억 원에 전세를 놓았다면 총 4억 원으로 간주임대료 대상입니다.
이자율은 매년 바뀐다
간주임대료 계산에 사용되는 이자율은 매년 정부가 고시한 정기예금 이자율을 기준으로 하므로, 매년 세무서나 국세청 홈페이지에서 확인해야 정확한 세금계산이 가능합니다.
월세와 함께 받은 경우
전세보증금과 월세를 함께 받는 경우에는 월세 부분에 대해선 실제 임대료를 기준으로, 보증금 부분에 대해서는 간주임대료를 계산해 합산 신고해야 합니다.
간주임대료 신고는 어떻게?
- 부가가치세 과세 대상이거나 간편사업자의 경우, 사업자등록 후 부가세 신고 시 간주임대료 포함
- 종합소득세 신고 시에는 임대소득 합산 항목에 포함하여 신고
- 신고 누락 시 가산세 부과 가능성이 높으므로, 회계사 또는 세무사 상담 필수
전세만 받았다고 안심할 수 없는 시대입니다. 간주임대료는 받지 않은 월세에도 세금이 부과되는 개념이기 때문에, 매년 변경되는 기준과 계산법을 정확히 이해하고 신고하는 것이 절세의 시작입니다.