부동산 매매 과정에서 계약이 파기되는 경우, 매도자는 흔히 계약금을 몰수하게 됩니다. 하지만 이렇게 받은 계약금에도 세금이 붙는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 특히 여러 채의 부동산을 보유한 다주택자에게는 더욱 민감한 문제인데요. 이번 글에서는 계약 파기로 받은 계약금의 소득세 부과 여부를 중심으로 부동산 절세에 도움이 되는 최신 정보를 정리했습니다.
계약 파기로 받은 계약금, 과연 소득세 과세 대상일까?
부동산 계약 과정에서 매수자가 계약을 일방적으로 해지하는 경우, 매도자는 계약금을 위약금으로 받을 수 있습니다. 이렇게 받은 계약금은 단순한 위약금처럼 보이지만 세법상 '기타소득'으로 분류되어 소득세 신고 대상이 됩니다. 즉, 계약금 몰수로 얻은 금액은 공짜로 생긴 돈이 아니라 명백한 세금 대상입니다.
2025년 기준으로 현행 소득세법상 계약 파기 시 받는 계약금은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.
- 기타소득으로 분류: 부동산 계약 파기 시 몰수된 계약금은 '기타소득'으로 분류되며 종합소득세 신고 대상이 됩니다.
- 필요경비 인정: 받은 계약금의 80%는 필요경비로 인정되어 실제 과세 대상은 계약금의 20%가 됩니다.
예시로 보는 소득세 계산 방법
만약, 다주택자인 김 씨가 소유한 주택의 매매 계약에서 계약금 1억 원을 받았는데, 매수자가 계약을 파기해 이 계약금을 몰수했다고 가정합시다.
- 받은 계약금: 1억 원
- 필요경비(80% 인정): 8,000만 원
- 실제 과세 대상 금액: 2,000만 원
이 2,000만 원에 대해 종합소득세율(6%~45%)을 적용하여 세금을 납부하게 됩니다. 김 씨의 다른 소득과 합산해 과세표준에 따라 세율이 달라지므로, 총소득 규모에 따라 실질적인 세금 부담이 결정됩니다.
다주택자가 주의해야 할 소득세 절세 포인트
계약금 몰수로 받은 금액이 기타소득이라는 점을 명확히 알았다면, 이제 이를 바탕으로 소득세를 최소화하는 방법을 살펴볼 필요가 있습니다. 다주택자 입장에서는 다음의 절세 포인트를 잘 숙지해야 합니다.
소득 합산 여부에 따라 달라지는 세율 주의
계약 파기로 얻은 기타소득은 종합소득 신고 대상입니다. 즉, 근로소득, 사업소득 등 다른 소득과 합산하여 누진세율이 적용됩니다. 따라서 연간 총소득이 많은 다주택자라면 몰수 계약금이 생각보다 높은 세율의 구간으로 진입시킬 수 있으므로 세금 부담이 커질 수 있습니다.
이때 중요한 것은 소득 합산 시기를 전략적으로 조정하는 것입니다. 가능하다면, 기타소득이 발생한 연도에 다른 소득을 분산하거나 조절하여 세율이 낮은 과세표준 구간을 유지하는 것이 좋습니다.
분할 계약을 통해 필요경비를 활용
한 번에 큰 계약금을 몰수하면 필요경비 인정 금액도 크지만, 소득 규모가 커지면서 높은 세율을 적용받을 위험이 있습니다. 이때는 계약금을 분할하여 지급받는 형태로 계약을 구성하면 기타소득의 연도별 소득을 분산하여 절세 효과를 높일 수 있습니다.
예를 들어, 계약금을 2년에 걸쳐 분할 몰수할 경우, 각 연도의 소득 규모가 줄어들어 전체적인 세율 부담이 감소할 수 있습니다.
소득세 신고 누락 시 가산세 주의
일부 다주택자는 계약 파기로 몰수한 계약금을 '기타소득'으로 인지하지 못하고 신고 누락할 수 있습니다. 그러나 과세당국은 부동산 거래 신고 내역 등을 바탕으로 이러한 누락 사항을 쉽게 파악할 수 있으며, 누락된 세금에 대한 가산세까지 부과될 수 있습니다.
따라서 계약 파기 후 받은 계약금은 반드시 소득세 신고 시 기타소득으로 신고하는 것이 필요합니다. 누락할 경우, 과소신고가산세(10~40%) 및 납부불성실가산세가 부과될 수 있어 주의가 필요합니다.
다주택자 실제 사례로 보는 계약금 소득세 이슈
다주택자인 박 씨는 최근 보유하고 있던 주택 중 한 채를 15억 원에 매도하기로 계약했습니다. 계약금 1억 5천만 원을 받았으나, 매수자가 잔금을 마련하지 못해 계약이 파기되었습니다. 박 씨는 받은 계약금을 돌려주지 않고 몰수했습니다.
박 씨는 처음에는 세금이 없을 것으로 예상했지만, 세무 상담을 통해 계약금의 20%인 3천만 원이 기타소득으로 과세 대상임을 알게 되었습니다. 또한, 박 씨는 이미 다른 주택의 임대소득과 근로소득이 있었기 때문에 이 3천만 원은 높은 세율이 적용되는 구간으로 진입해 상당한 세금 부담이 발생했습니다.
박 씨는 미리 알고 있었다면, 다른 소득과의 합산 전략을 통해 더 효율적인 절세 방안을 마련할 수 있었을 것입니다