분양권은 주택 수에 포함되며, 양도소득세나 증여세 등 다양한 세금이 부과됩니다. 특히 조정대상지역 내 양도 시 중과세율이 적용되고, 가족 간 증여 시 시가 기준으로 증여세가 발생할 수 있어 사전에 반드시 세법을 확인해야 합니다. 이 글에서는 2025년 최신 세법 기준으로 분양권 양도·증여 시 주의할 세금 문제를 자세히 정리했습니다.
분양권이란?
분양권은 주택 소유권 이전 등기 이전 단계에서, 일정 금액(계약금·중도금 등)을 납부한 후 소유하게 되는 권리다. 주택이 완공되기 전이라도 이 권리는 매매 또는 증여가 가능하다.
2021년 1월부터 분양권은 주택 수에 포함되었고, 2025년 현재까지도 이 기준은 유지되고 있다. 이에 따라 분양권을 보유한 경우 1세대 1주택 비과세 요건에 영향을 미칠 수 있으며, 양도 또는 증여 시에도 별도의 과세 규정이 적용된다.
분양권 양도 시 발생하는 세금 문제
양도소득세 중과세
조정대상지역 내 분양권을 양도할 경우, 2025년 기준 다음과 같은 중과세율이 적용된다.
- 보유기간 1년 미만: 양도차익의 70%
- 보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만: 양도차익의 60%
- 보유기간 2년 이상: 일반 누진세율(6~45%)
분양권은 주택보다도 강한 양도소득세율이 적용되므로, 단기 매매 시 상당한 세금 부담이 발생할 수 있다. 또한 분양권 양도로 인해 종합소득세 과세 대상이 되는 경우, 건강보험료 인상 등의 부가적인 문제도 생길 수 있다.
취득가액 산정 시 불이익
분양권 양도 시 과세표준은 양도차익을 기준으로 산정되는데, 이때 취득가액 인정 기준이 중요한 역할을 한다.
계약금만 납부한 상태에서 분양권을 양도하면, 실제 지출한 금액이 적어 취득가액이 낮게 책정된다. 이 경우 양도차익이 과도하게 커져 세금이 더 많이 부과된다.
또한 프리미엄이 포함된 거래에서는, 국세청이 해당 프리미엄을 정상가액으로 간주해 과세 대상에 포함시킬 수 있으므로 주의가 필요하다.
분양권 증여 시 발생하는 세금 문제
증여세 과세 기준
2025년 기준, 분양권 증여 시에는 증여 당시의 시세(시가 기준)로 과세가 이뤄진다.
단순히 분양계약서상의 금액이 아닌, 실거래가 또는 감정평가액을 기준으로 증여재산가액이 산정된다.
예를 들어 분양가는 4억 원이지만 시세가 6억 원이라면, 증여세는 6억 원을 기준으로 계산된다.
증여세는 누진세율이 적용되며, 직계존비속 간 증여 시 성인 기준 5천만 원의 증여공제가 적용된다.
- 1억 원 이하: 10%
- 1억 초과 ~ 5억 이하: 20%
- 5억 초과 ~ 10억 이하: 30%
- 10억 초과: 40%
- 30억 초과: 50%
증여 후 양도 시 이중과세 가능성
증여를 받은 분양권을 추후 양도할 경우, 증여 당시 시가가 취득가액으로 적용되어 양도차익은 줄어든다. 하지만 여전히 양도소득세는 별도로 부과된다.
즉, 증여 시에는 증여세를, 양도 시에는 양도소득세를 각각 납부해야 하므로 결과적으로 이중과세 구조가 될 수 있다. 단기 처분 계획이 있다면 증여보다 매도가 유리할 수도 있다.
주의해야 할 추가 리스크
세무조사 가능성
국세청은 분양권 관련 거래, 특히 가족 간의 저가 증여나 고가 양도에 대해 편법 증여로 의심할 여지가 있다고 보고 있다.
특히 프리미엄이 붙은 분양권 증여는 거래 내역, 자금 출처 등을 중심으로 세무조사 대상이 될 수 있으므로 사전에 명확한 증빙을 갖추는 것이 필요하다.
1세대 1주택 비과세 요건 상실
분양권도 주택 수에 포함되므로, 기존에 보유한 주택에 대한 비과세 요건을 충족하지 못하게 될 수 있다.
예를 들어 기존 주택을 양도하면서 비과세 혜택을 기대하고 있다면, 분양권 취득 또는 증여 시점에 따라 그 혜택을 잃게 되는 사례도 발생할 수 있다.