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1세대 1주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 주택을 두 채 이상 보유하면 과세 대상이 됩니다. 하지만 2025년 현재, 농어촌주택에 한해 일정 요건을 충족하면 2주택자라도 비과세 혜택을 유지할 수 있는 특례 제도가 있습니다. 이번 글에서는 농어촌주택으로 인해 발생할 수 있는 2주택 문제와 이에 따른 양도소득세 비과세 특례 요건을 정리해드립니다.
✅ 농어촌주택으로 인한 2주택 비과세란?
농어촌주택 특례는 1세대 1주택자가 농어촌 지역의 일정 요건을 갖춘 주택을 추가로 보유하더라도 기존 주택의 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있도록 허용한 제도입니다. 이는 농어촌 정주 여건 개선과 고령층의 귀촌을 장려하기 위한 취지에서 도입되었습니다.
📌 비과세 혜택을 받기 위한 요건 (2025년 기준)
1. 대상자 요건
- 양도 당시 1세대 1주택자여야 합니다.
- 즉, 도시주택 외에 농어촌주택이 1채 더 있어 2주택이지만, 특례 요건을 충족하면 비과세 대상이 됩니다.
2. 농어촌주택 요건
📍 위치 요건
- 수도권 및 광역시, 세종시 제외
- 읍·면 지역만 인정됨
- 예외적으로, 광역시 및 수도권 내 읍·면지역은 제외 대상이므로 반드시 확인 필요
📍 면적 요건
- 대지면적: 660㎡ 이하 (약 200평)
- 건물 연면적: 150㎡ 이하
📍 사용 용도 요건
- 주거용으로 사용해야 하며, 별장·펜션·임대 목적이면 해당되지 않음
- 주말주택·세컨드하우스 등 실질 거주 가능
🕒 취득 및 보유 요건
- 기존 1주택 보유자가 농어촌주택을 추가로 신축하거나 취득한 경우
- 또는 농어촌주택을 먼저 보유한 상태에서 도시주택을 새로 취득한 경우도 해당 가능
- 신축 또는 취득 시점과 실제 거주 형태가 중요한 판단 기준이 됩니다
💡 실무 예시
예시 1) 수도권에 10년간 보유한 아파트 1채를 보유한 A씨는 2021년에 강원도 인제군에 농어촌주택을 직접 신축해 주말마다 체류해왔습니다.
2025년 수도권 아파트를 양도할 경우, 농어촌주택 특례 요건을 충족하면 12억 원까지 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
예시 2) 전남 곡성에서 부모님과 함께 거주하던 B씨는 2018년 해당 지역에 130㎡ 규모의 농어촌주택을 소유하고 있었습니다. 이후 2022년 서울에 직장을 얻으면서 서울 마포구 아파트를 매수하고 전입신고 및 실거주를 시작했습니다.
2025년 마포구 아파트를 양도할 예정인 B씨는 농어촌주택 특례요건(면적, 위치, 주거용도)을 충족했기 때문에,
1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받아 양도소득세를 절감할 수 있습니다.
📂 유의사항
- 농어촌주택은 실제 거주용이어야 하며, 상가용도 또는 임대용으로 사용 시 제외
- 건물·대지면적 기준 초과 시 비과세 혜택 불가
- 농어촌주택 보유사실은 국세청에서 충분히 확인 가능하므로, 서류 준비 철저히
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