1. 토지거래허가제 확대, 왜 다시 강화됐을까?
2025년 3월, 서울시가 한 달 만에 토지거래허가제(이하 토허제) 정책을 뒤집고 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산까지 규제 지역을 확대 지정했다. 불과 몇 주 전만 해도 규제 완화 기조를 보였던 서울시가 갑작스럽게 입장을 바꾼 이유는 무엇일까?
1.1 서울시의 입장 변화 배경
서울시는 작년부터 부동산 거래 활성화를 위해 일부 지역의 토허제를 해제하는 방안을 검토해왔다. 하지만 2025년 초부터 강남과 용산 지역의 부동산 가격이 급등하는 조짐을 보이며 투기 세력 유입 가능성이 커졌다. 이에 따라 정부와 서울시가 규제 완화를 철회하고 오히려 규제 지역을 확대하는 결정을 내렸다.
1.2 강남 3구 + 용산, 왜 타겟이 되었나?
강남과 용산은 서울 부동산 시장에서 ‘핵심 지역’으로 꼽히는 곳이다. 최근 몇 년간 진행된 재개발·재건축 호재, 글로벌 기업 유입, GTX 등 대형 교통망 확충 등의 이유로 투자 수요가 지속적으로 몰렸다.
특히 강남과 용산 지역의 고급 주택 시장은 연초부터 신고가를 경신하며 시장을 불안정하게 만들었고, 이에 따라 정부는 시장 과열을 막기 위한 대응으로 해당 지역을 토허제 적용 지역으로 묶었다.
2. 토지거래허가제, 무엇이 달라졌나?
2.1 기존 토허제와 확대된 규제 내용
기존 토허제는 일정 규모 이상의 토지(주거 지역: 18㎡ 초과, 상업 지역: 20㎡ 초과 등)를 거래할 때 관할 구청의 허가를 받도록 하는 제도다. 하지만 이번 확대 조치로 인해 강남·서초·송파·용산 지역에서는 아파트 거래까지 허가 대상에 포함되었다.
즉, 앞으로 강남 3구와 용산에서 아파트를 사려면 실거주 목적을 입증해야 하며, 2년간 실거주 의무가 부과된다. 이는 사실상 투기 수요를 차단하기 위한 조치로 풀이된다.
2.2 시장에 미치는 영향
- 거래량 감소: 허가 절차가 까다로워지면서 주택 거래량이 급감할 가능성이 크다.
- 집값 안정 vs. 매물 잠김: 규제가 집값 상승을 억제할 수 있지만, 반대로 매도자가 시장에 나오지 않으면 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 수도 있다.
- 투자 심리 위축: 투자자들이 다른 비규제 지역으로 눈을 돌릴 가능성이 높아진다.
3. 부동산 시장 전망과 투자 전략
3.1 과거 사례와 비교
과거에도 정부는 강력한 부동산 규제를 시행한 바 있다. 대표적으로 2020년대 초반 강남과 여의도 일부 지역을 규제 지역으로 묶었을 때, 초반에는 거래가 줄어들며 가격 안정 효과가 있었다. 하지만 장기적으로 보면 오히려 공급 부족으로 인해 집값이 더 올랐다는 분석이 있다.
따라서 이번 강남 3구+용산의 토허제 확대가 장기적으로 집값 안정에 기여할지는 아직 불확실하다.
3.2 투자자와 실수요자, 어떻게 대응해야 할까?
🔹 실수요자의 전략
- 자금 계획 철저히 세우기: 토허제 지역에서는 실거주 목적이 명확해야 하므로 대출 계획과 입주 계획을 미리 세워야 한다.
- 청약 시장 고려하기: 기존 주택 거래가 어려워질 가능성이 높으므로 청약을 적극적으로 노려볼 필요가 있다.
🔹 투자자의 전략
- 비규제 지역 주목: 경기도 및 서울 내 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 관심을 돌리는 것이 필요하다.
- 수익형 부동산 고려: 아파트보다 상업용 부동산이나 오피스텔, 생활형 숙박시설 등 규제를 덜 받는 부동산을 고려하는 것이 대안이 될 수 있다.
4. 앞으로의 전망 – 추가 규제 가능성은?
정부는 이번 조치가 부동산 시장 과열을 방지하는 마지막 규제 카드가 될 것이라고 밝혔지만, 시장 상황에 따라 추가 규제가 나올 가능성도 있다.
특히 올해 하반기 주택 공급이 계획대로 이루어지지 않는다면, 추가적인 대출 규제나 보유세 강화 같은 정책이 나올 수도 있다. 따라서 부동산 시장의 흐름을 면밀히 관찰하고, 정책 변화를 신속하게 반영하는 것이 중요하다.
지금은 관망이 필요한 시점
강남 3구와 용산 지역의 토지거래허가제 확대는 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것이다. 단기적으로는 거래량이 감소하고, 시장이 안정되는 효과가 있을 수 있지만, 장기적으로는 공급 부족과 매물 잠김 현상으로 인해 부작용이 나타날 가능성도 있다.