조합원입주권은 재개발·재건축 사업을 통해 새 아파트를 받을 권리를 의미한다. 기존 주택을 철거한 후 조합원에게 새 아파트가 공급되는데, 이는 일반 주택과 달리 양도소득세 비과세 적용 여부가 다소 복잡하다. 하지만 특정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이번 글에서는 조합원입주권의 비과세 요건과 절세 전략을 정리해 본다.
1. 조합원입주권이란?
1-1. 조합원입주권의 개념
조합원입주권은 기존 주택을 철거하고 신축 아파트를 분양받을 권리이다. 이는 일반적인 분양권과는 다르게 취급되며, 재개발·재건축 사업을 통해 공급된다.
1-2. 조합원입주권과 일반 분양권의 차이
- 조합원입주권: 기존 주택을 철거하고 새 아파트를 받을 권리
- 일반 분양권: 신규 분양주택을 청약 또는 매입하여 받을 권리
- 세금 차이: 조합원입주권은 기존 주택의 연장선으로 보아 일정 요건 충족 시 비과세 적용 가능하지만, 일반 분양권은 비과세가 적용되지 않는다.
2. 조합원입주권 비과세 요건
2-1. 1세대 1주택 비과세 요건
조합원입주권을 보유한 사람이 비과세 혜택을 받으려면, 재개발·재건축 전의 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다.
✅ 비과세 요건
- 기존 주택이 2년 이상 보유되었을 것
- 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주 요건 충족
- 조합원입주권을 양도하는 시점에 다른 주택을 소유하고 있지 않을 것
2-2. 양도소득세 비과세 대상
조합원입주권을 양도할 때, 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 다음과 같은 조건에서 비과세 혜택을 받을 수 있다.
✅ 비과세 적용 가능 사례
- 조합원입주권을 받은 후 새 아파트가 완공되기 전에 양도하는 경우
- 기존 주택이 재개발·재건축 이전에 2년 이상 보유 및 거주 조건을 충족하는 경우
✅ 비과세 적용 제외 사례
- 조합원입주권 취득 후 다른 주택을 추가로 취득한 경우
- 새 아파트 준공 후 3년 내 양도하지 않은 경우 (기한 초과 시 일반 주택으로 간주)
3. 비과세 혜택을 위한 실전 전략
3-1. 양도 시점 조정
조합원입주권을 매도할 경우, 비과세를 적용받기 위해서는 기존 주택의 보유 기간과 거주 요건을 충족한 상태에서 적절한 매도 시점을 조정해야 한다.
✅ 비과세 적용 가능한 매도 시점
- 기존 주택 철거 후 새 아파트 완공 전 매도 시 비과세 가능
- 새 아파트 완공 후 3년 내 매도 시 일반 주택 비과세 요건 충족 가능
3-2. 조정대상지역 여부 확인
조정대상지역 내에서는 거주 요건(2년)이 추가로 요구되므로, 해당 지역인지 사전에 확인해야 한다. 만약 기존 주택이 비조정대상지역에 위치했다면 거주 요건 없이 보유기간 요건만 충족하면 된다.
3-3. 주택 수 관리
조합원입주권을 보유한 상태에서 추가로 주택을 매입하면 다주택자로 간주되어 비과세 적용이 어려워질 수 있다. 따라서 비과세 혜택을 유지하기 위해서는 추가 주택 취득 여부를 신중히 고려해야 한다.
4. 조합원입주권과 세금 부담
4-1. 취득세
조합원입주권을 받은 후 새 아파트를 취득하면 취득세가 부과된다.
✅ 취득세율
- 일반 주택과 동일하게 1~3% 적용
- 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 8~12% 중과 가능
4-2. 양도소득세
조합원입주권을 양도하면 일반 주택과 마찬가지로 양도소득세가 부과된다. 단, 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 면제 가능하다.
✅ 양도세율
- 보유 기간 1년 미만: 45%~70%
- 보유 기간 1년 이상: 기본 세율 (6~45%)
4-3. 종합부동산세
조합원입주권도 주택 수에 포함될 수 있으므로, 종합부동산세 부담이 증가할 수 있다. 따라서 조합원입주권을 양도할 계획이 있다면 주택 수 관리 전략이 필요하다.
5. 조합원입주권 비과세 신청 방법
5-1. 양도소득세 비과세 신청 절차
✅ 필요 서류
- 기존 주택의 보유 및 거주 요건을 입증할 서류
- 조합원입주권 매매 계약서
- 재건축·재개발 사업 관련 서류
✅ 신청 방법
- 국세청 홈택스에서 전자 신고 가능
- 세무서를 방문하여 서면 신고 가능
5-2. 공시가격 및 주택 수 확인
조합원입주권이 종부세 과세 기준에 포함될 가능성이 있으므로, 공시가격 및 주택 수를 사전에 확인하는 것이 중요하다.