부동산 증여, 현금 vs 직접 증여 어느 쪽이 유리할까? (2025 최신 세법)

 

부모가 평생 모은 재산을 자녀나 배우자에게 물려줄 때, 세금 부담을 최소화하는 것이 중요한 과제다. 특히 부동산은 시세 상승과 세금 이슈로 인해 증여 방식에 따라 세금 차이가 크다. 2025년 개정된 부동산 증여법을 기준으로, 현금 증여와 부동산 직접 증여 중 어떤 방식이 유리한지 비교 분석하고, 절세 전략을 정리했다.

1. 현금 증여의 장단점

1-1. 현금 증여의 장점

• 취득세 부담 없음: 부동산 직접 증여와 달리, 취득세가 발생하지 않는다.
• 자녀가 원하는 부동산을 직접 선택 가능: 증여받은 현금으로 원하는 시점에 부동산을 매입할 수 있다.
• 증여세 계산 및 신고 간편: 부동산 평가 과정이 필요하지 않아 증여세 신고 절차가 단순하다.

1-2. 현금 증여의 단점

• 부모가 보유한 부동산 처분 시 양도소득세 부담: 부동산을 처분하여 현금으로 증여할 경우, 부모가 양도차익에 대한 양도소득세를 납부해야 함
• 자녀가 증여받은 현금으로 부동산 매입 시 취득세 발생: 취득세율(1~3%)이 추가 부담될 수 있음

2. 부동산 직접 증여의 장단점

2-1. 부동산 직접 증여의 장점

• 부모의 양도소득세 없음: 양도 거래가 아니라 증여로 처리되므로 부모가 양도소득세를 내지 않아도 된다.
• 미래 부동산 가치 상승 시 절세 효과: 증여 당시의 평가액이 자녀의 취득가로 인정되므로, 향후 부동산 가치가 오를 경우 절세 가능
• 장기적인 자산 관리에 유리: 자녀 명의로 부동산을 보유하며 장기적인 부동산 관리 전략을 세울 수 있다.

2-2. 부동산 직접 증여의 단점

• 증여 시 취득세 발생: 증여받은 자녀는 취득세(일반 3.5%, 고가 부동산 12%)를 부담해야 한다.
• 증여세 부담 가능성: 증여세 산정 시점의 부동산 평가액이 높으면 증여세 부담 증가

3. 현금 vs 부동산, 상황별 유리한 선택 방법

3-1. 현금 증여가 유리한 경우

• 부모가 보유한 부동산이 양도세 비과세 조건을 만족할 때
• 자녀가 원하는 부동산을 직접 선택하여 매입하려는 경우
• 증여 금액이 증여세 기본 공제 한도(성인 자녀 5천만 원, 배우자 6억 원)를 초과하지 않는 경우

3-2. 부동산 직접 증여가 유리한 경우

• 부모가 부동산을 처분할 경우 양도세 부담이 높을 때
• 미래 부동산 가치 상승 가능성이 높아, 자녀가 낮은 평가액으로 취득하는 것이 유리할 때
• 부동산의 공시가격과 실거래가 차이가 커, 증여 시 평가액이 시세보다 낮게 잡힐 가능성이 있을 때

3-3. 실제 사례 비교

부모가 과거 3억 원에 매입한 서울 소재 아파트가 현재 10억 원으로 상승한 경우:

1. 현금 증여 시
   • 부모가 아파트를 매각한 후 현금으로 증여
   • 양도소득세(7억 원 차익)에 대한 세금 부담 발생
   • 자녀가 증여받은 현금으로 부동산 매입 시 취득세 추가 부담
2. 부동산 직접 증여 시
   • 부모는 양도세 없음
   • 증여세 및 취득세 부담 발생 (공시가격 기준 평가)
   • 자녀가 미래에 매각할 경우, 취득가가 낮아져 양도세 부담 가능성

4. 부동산 증여 시 절세를 위한 전략

4-1. 증여는 분할해서 진행

• 기본 공제 한도 활용: 부모 → 자녀 5천만 원, 배우자 6억 원 공제
• 여러 번에 걸쳐 분할 증여하면 증여세 부담을 줄일 수 있음

4-2. 혼인·출산 추가공제 활용

• 결혼 자금 또는 출산 관련 지원금으로 1억 원 추가 공제 가능
• 증여 목적을 명확히 하여 신고하면 절세 효과를 극대화할 수 있음

4-3. 부동산 평가액이 낮을 때 증여

• 부동산 시장 변동성이 있는 만큼, 공시가격이 낮을 때 증여하는 것이 증여세 절감에 유리
• 재건축·재개발 예정 지역의 경우, 가격 상승 전에 증여하는 것이 절세에 도움

4-4. 증여세 신고 철저히 진행

• 공제 한도 이하라도 반드시 신고할 것
• 세무조사 대비 증여 목적과 경위 등을 명확히 해두는 것이 중요

5. 증여 방식 선택 시 고려할 점

5-1. 가족 전체의 세금 부담 분석

• 부모의 양도세, 자녀의 취득세·증여세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함
• 전문가 상담을 통해 장기적인 절세 계획을 수립하는 것이 중요

5-2. 부동산 시장 전망 반영

• 부동산 가격 상승이 예상되는 경우 직접 증여가 유리할 수 있음
• 하락장이 지속될 경우, 현금 증여 후 시장을 보고 매입하는 것이 유리할 가능성 있음

5-3. 명의 이전 후 세금 부담 고려

• 자녀가 부동산을 증여받은 후 보유 시, 재산세·종합부동산세 부담 가능성 고려
• 증여 후 임대사업 등록 여부도 검토하여 추가적인 세제 혜택을 받을 수 있는지 확인