종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게 부과되는 세금으로, 1주택자라도 공시가격이 높으면 상당한 세 부담이 발생할 수 있다. 하지만 2025년 기준, 특정 요건을 충족하면 종부세 면제 혜택을 받을 수 있다. 이에 따라 1주택자가 종부세를 면제받을 수 있는 방법과 관련된 최신 정보를 정리했다.
1. 종합부동산세 개념과 과세 기준
1.1 종합부동산세란?
종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 세금이다. 부동산 가격 안정과 조세 형평성을 목적으로 도입되었으며, 주택 공시가격이 일정 금액을 초과하면 종부세가 부과된다.
1.2 1주택자의 종부세 과세 기준
2025년 기준으로 1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억 원을 초과하는 경우 종부세 부과 대상이 된다. 다만, 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하면 실질적인 세 부담을 줄일 수 있다.
2. 1주택자의 종부세 면제 요건
2.1 1세대 1주택자 판정 기준
1세대 1주택자로 인정받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 한다.
- 세대 구성원 전원이 국내에서 1주택만 보유해야 한다.
- 공시가격이 12억 원 이하이어야 한다.
- 일정 조건을 충족하는 지방 저가주택을 추가로 보유한 경우, 주택 수에서 제외될 수 있다.
2.2 고령자 및 장기보유 세액공제
고령자 또는 장기보유자 요건을 충족하면 종부세 세액공제를 받을 수 있다.
- 고령자 세액공제: 만 60세 이상이면 20~40% 세액공제 적용
- 장기보유자 세액공제: 주택을 5년 이상 보유하면 20~50% 세액공제 적용
- 두 가지 공제 중복 적용 가능, 최대 80%까지 공제 가능
2.3 합산배제 임대주택 활용
임대사업자로 등록된 주택이 일정 요건을 충족하면 종부세 과세 대상에서 제외될 수 있다.
- 주거전용면적: 수도권 85㎡ 이하, 비수도권 읍·면지역 100㎡ 이하
- 공시가격: 6억 원 이하
- 임대기간: 5년 이상 유지
3. 2025년 부동산 세법 개정 사항
3.1 지방 저가주택 가액 요건 상향
2025년부터 1세대 1주택자로 인정받기 위한 지방 저가주택의 공시가격 기준이 기존 3억 원에서 4억 원으로 상향된다. 이에 따라 지방 저가주택을 추가 보유한 경우에도 1주택자로 인정받을 가능성이 높아졌다.
3.2 임대주택 합산배제 가액 요건 변경
공공임대 및 민간임대주택을 30호 이상 공급하는 경우, 합산배제 가액 요건이 조정된다.
- 건설임대주택: 9억 원 → 12억 원
- 수도권 매입임대주택: 6억 원 → 9억 원
이는 임대주택 활성화를 유도하기 위한 조치로, 등록된 임대주택의 과세 부담이 줄어들 것으로 예상된다.
4. 종부세 면제를 위한 절차
4.1 합산배제 신고 방법
합산배제 임대주택으로 인정받기 위해서는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신고해야 한다.
- 홈택스 전자 신고: 국세청 홈택스 사이트에서 온라인 제출 가능
- 서면 신고: 세무서 방문 후 직접 서류 제출
4.2 주의사항 및 유의점
- 의무 임대기간 준수
- 임대주택 등록 후 5년 이상 의무 임대기간을 준수해야 한다.
- 의무기간을 지키지 않을 경우 감면받은 세액과 이자 상당액이 추징될 수 있다.
- 임대료 증액 제한 준수
- 임대사업자로 등록한 주택은 임대료 증액 시 법정 한도를 초과하지 않아야 한다.
- 초과 시 세제 혜택이 취소될 수 있다.
- 신고 기한 엄수
- 합산배제 신고는 매년 9월 30일까지 완료해야 하며, 기한 내 신고하지 않으면 해당 연도 혜택을 받을 수 없다.
5. 종부세 절감을 위한 추가 전략
5.1 공동명의 활용
배우자와 공동명의로 보유하면 개인별 과세 기준이 적용되어 세 부담이 줄어들 수 있다. 다만, 추후 매각 시 양도소득세 영향을 고려해야 한다.
5.2 주택 수 조정
1세대 1주택자로 유지할 경우 다른 주택 처분 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 종부세 부담이 높은 경우 임대주택 등록을 활용하여 주택 수를 조정하는 것도 고려할 만하다.
5.3 공시가격 조정 요청
공시가격이 과도하게 높게 책정된 경우 관할 구청에 조정을 요청할 수 있다. 공시가격이 낮아지면 재산세뿐만 아니라 종부세 부담도 감소할 수 있다.
위 내용을 숙지하고 적절한 절세 전략을 세우면, 1주택자로서 종부세 부담을 최소화할 수 있다.