전세 주면 세금 안내도 될까? (전세·월세 절세 차이 분석)

전세·월세 절세 차이 분석

 

전세와 월세는 임대 방식에 따라 세금 부담이 달라진다. 특히 다주택자의 경우 전세를 선택하면 세금을 피할 수 있을 것이라 생각할 수 있지만, 특정 조건에서는 세금이 부과될 수 있다. 이번 글에서는 전세와 월세의 세금 차이, 간주임대료 개념, 절세 전략을 상세히 분석한다.

1. 전세와 월세의 기본 개념

1-1. 전세와 월세의 차이

• 전세: 임차인이 일정 금액의 보증금을 임대인에게 맡기고 월세 없이 거주하는 방식
• 월세: 임차인이 일정 보증금과 함께 매월 임대료를 지급하는 방식
• 반전세: 보증금 일부와 월세가 결합된 형태

전세와 월세는 임대소득세 부과 여부에서 큰 차이를 보인다.

1-2. 전세와 월세의 세금 적용 기준

• 1주택자: 전세와 월세 모두 과세되지 않음 (단, 기준시가 12억 원 초과 주택 제외)
• 2주택자: 월세는 과세 대상, 전세 보증금은 과세 대상 아님
• 3주택 이상 보유자: 월세는 물론, 일정 기준 이상의 전세 보증금도 과세 대상

전세를 주면 세금이 없다고 생각할 수 있지만, **3주택 이상 보유자의 경우 '간주임대료'**라는 개념이 적용될 수 있다.

2. 전세와 월세의 세금 차이 (임대소득세 부과 여부)

2-1. 월세는 임대소득세 부과 대상

월세를 받으면 일정 기준을 충족하는 경우 임대소득세가 부과된다.

• 과세 기준: 연 임대소득 2,000만 원 초과 시 종합과세, 이하 시 분리과세 가능
• 세율 적용:
  • 분리과세: 단일세율 14%
  • 종합과세: 다른 소득과 합산하여 6~45% 적용

2-2. 전세 보증금은 세금 대상이 아닐까?

일반적으로 전세 보증금은 임대소득세 부과 대상이 아니지만, 3주택 이상 보유자의 경우 간주임대료가 적용될 수 있다.

• 간주임대료란?
  • 전세 보증금이 실제 임대소득은 아니지만, 보증금으로 인해 발생하는 이익이 있다고 가정하여 세금을 부과하는 제도
  • 적용 대상: 3주택 이상 보유자가 보증금 합계 3억 원 초과 시

3. 간주임대료란? (전세 보증금도 세금 내야 할까?)

3-1. 간주임대료 계산 방식

간주임대료는 다음과 같은 공식으로 계산된다.

(보증금 합계액 - 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율

2025년 기준 정기예금 이자율이 3.5%라면, 예를 들어 보증금 합계가 5억 원인 경우:

• 과세 대상 보증금: 5억 원 - 3억 원 = 2억 원
• 간주임대료 계산: 2억 원 × 60% × 3.5% = 420만 원

이 금액이 임대소득으로 간주되어 세금이 부과된다.

3-2. 간주임대료 적용 예외

• 1주택자 및 2주택자는 간주임대료 적용 대상 아님
• 전세 보증금 합계 3억 원 이하일 경우 면제
• 소형주택 (전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하) 임대 시 비과세

4. 월세보다 전세가 유리한 경우 vs 불리한 경우

4-1. 전세가 유리한 경우

• 2주택자의 경우: 전세 보증금은 과세 대상이 아니므로 세금 부담 없음
• 월세보다 세금 부담이 큰 경우: 종합소득이 높은 다주택자는 월세보다 전세가 유리할 수 있음
• 임대차 시장 안정적인 지역: 공실 위험이 낮은 지역에서는 전세 운영이 가능

4-2. 전세가 불리한 경우

• 3주택 이상 보유자의 경우 간주임대료 부담
• 자금 운용에 어려움: 보증금 반환 시 큰 금액이 필요하여 현금 흐름이 불안정할 수 있음
• 이자율 상승 시 세 부담 증가 가능

5. 전세·월세 임대 시 세금 절감 방법

5-1. 주택 수를 조정하여 세금 부담 낮추기

• 2주택 이하로 유지하면 간주임대료 부담 없음
• 주택 일부를 자녀 명의로 증여하여 보유 주택 수 조정 가능

5-2. 임대보증금 규모 조정

• 보증금을 3억 원 이하로 조정하면 간주임대료 면제 가능
• 전세와 월세를 혼합하여 임대소득세 부담 분산 가능

5-3. 임대사업자 등록 시 혜택 활용

• 일정 요건 충족 시 간주임대료 적용 제외 가능
• 필요경비 공제율 확대(일반 50% → 등록 시 60%)
• 종부세 합산 배제 적용 가능

5-4. 금융상품 활용

• 정기예금 이자율 상승 시 간주임대료 부담이 커질 수 있으므로, 대출을 활용하여 보증금을 줄이고 월세로 전환하는 방법도 고려 가능